Endreinigung beim Auszug: Was besenrein bedeutet und was Mieter schulden
Stand: 5. November 2026
Vor dem Auszug fragen sich viele Mieter, wie sauber die Wohnung wirklich sein muss. Im Vertrag steht „besenrein“, der Vermieter erwartet aber eine glänzende Küche. Genau daran entzündet sich bei der Übergabe der Streit um die Kaution.
Hier steht, was besenrein laut Bundesgerichtshof bedeutet, welche Stellen bei der Übergabe auffallen, wie Sie einen Geruch vorher loswerden und wovon der Preis einer Endreinigung abhängt. Eine Rechtsberatung ersetzt das nicht, dafür sind Mieterverein, Haus- und Grundbesitzerverein oder ein Anwalt da.
Was besenrein bedeutet
Der Bundesgerichtshof hat das 2006 entschieden (Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05): Die besenreine Rückgabe beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. Besenrein heißt also geräumt und grob gekehrt, nicht geputzt.
Steht im Mietvertrag etwas anderes, kann mehr geschuldet sein. Ob eine solche Klausel wirksam ist, hängt vom Einzelfall ab. Lesen Sie den Vertrag deshalb vor der Beauftragung und fragen Sie im Zweifel den Vermieter, was er erwartet, am besten schriftlich.
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Wohnung verjähren nach sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 BGB). Für die Rückzahlung der Kaution gibt es keine feste gesetzliche Frist, Gerichte gestehen dem Vermieter meist einige Monate zur Prüfung zu.
Wann sich eine Endreinigung trotzdem lohnt
Wer nur besenrein schuldet, muss keine Firma bezahlen. Sinnvoll ist die Reinigung, wenn der Vertrag mehr verlangt, wenn die Wohnung stark verschmutzt ist oder wenn Sie die Diskussion bei der Übergabe vermeiden wollen. Vermieter lassen oft reinigen, weil sich eine saubere Wohnung schneller wieder vermieten lässt. Diese Stellen fallen bei der Abnahme am ehesten auf:
- Backofen innen, Herdplatte und Metallfettfilter der Dunstabzugshaube
- Kühlschrank abgetaut und ausgewischt, mit offener Tür
- Duschglas und Armaturen entkalkt, WC auch unter dem Spülrand
- Fenster mit Rahmen und Fensterbänken, dazu Rollladenlamellen
- Türen, Zargen, Lichtschalter, Fußleisten und Heizkörper
- Einbauschränke innen, dazu Keller, Speicher und Balkon
Der Zeitplan vor der Übergabe
Gereinigt wird in der leeren Wohnung, Strom und Wasser müssen noch angeschlossen sein. Legen Sie den Termin mindestens einen Tag vor die Übergabe, dann bleibt Zeit, falls noch etwas auffällt. Die Reihenfolge:
- 1Möbel und Teppiche raus, Sperrmüll und Restmüll entsorgt
- 2Endreinigung, bei Raucherwohnungen mit Fenstern, Türen und Heizkörpern
- 3Anstrich, falls vereinbart, bei Nikotin mit Sperrgrund
- 4Ozonbehandlung, falls ein Geruch bleibt
- 5Lüften und Geruchsprobe, dann Übergabe
Wenn die Wohnung riecht
Rauch, Tiere oder langer Leerstand fallen bei der Übergabe sofort auf und lassen sich nicht ausmessen. Deshalb wird Geruch schnell zum Streitpunkt. Ozon braucht eine leere Wohnung und kommt nach Reinigung und Anstrich.
Halten Sie im Übergabeprotokoll nicht nur „riecht nach Rauch“ fest, sondern in welchen Räumen, an welchen Flächen und wie stark, und ob Verfärbungen zu sehen sind. Fotos von vergilbten Stellen, etwa hinter abgehängten Bildern, helfen später mehr als jede Beschreibung. Wer am Ende zahlt, hängt vom Mietvertrag und vom Einzelfall ab.
Unsere Ozonbehandlung kostet für eine Wohnung bis 60 m² 100,00 €, jeder weitere Raum 40,00 €.
Alle Beträge sind Endpreise. Gemäß § 19 UStG wird keine Umsatzsteuer berechnet.
Wovon der Preis abhängt
Wir rechnen nach Zeit ab, mit einem Mindesteinsatz. Eine leere, ordentlich hinterlassene Wohnung geht deutlich schneller als eine mit verkalktem Bad, eingebranntem Backofen und verschmutzten Fenstern. Bei starker Verschmutzung braucht es deutlich länger.
Der Zustand von Backofen, Bad, Fenstern und Böden bestimmt den Aufwand stärker als die Fläche. Den Preis nennen wir nach der kostenlosen Besichtigung. Beanstandet Ihr Vermieter etwas, das in unseren Umfang gehört, bessern wir kostenlos nach. Bohrlöcher, Streichen und Silikonfugen sind Handwerk und keine Reinigung.
Häufige Fragen
Muss ich beim Auszug eine Reinigungsfirma beauftragen?
Sie schulden einen Zustand, keine bestimmte Firma. Ob eine Klausel, die eine Fachfirma vorschreibt, wirksam ist, klären Sie im Zweifel mit dem Mieterverein oder einem Anwalt, bevor Sie zahlen.
Wie viel Zeit brauche ich zwischen Auszug und Übergabe?
Für Reinigung und Ozonbehandlung einer normalen Wohnung rechnen Sie mit zwei bis drei Tagen, bei starkem Rauchgeruch mit Anstrich eher mit einer Woche.
Wer bezahlt die Ozonbehandlung?
Wer den Auftrag gibt. Ob der Vermieter die Kosten später vom Mieter verlangen kann, hängt vom Mietvertrag und vom Zustand der Wohnung ab. Das klären Sie am besten vor dem Auftrag.
Kann ich die Endreinigung von der Steuer absetzen?
Als Privatperson in der Regel ja, nach § 35a EStG mit 20 Prozent der Arbeitskosten. Eine Rechnung mit getrennt ausgewiesenen Arbeitskosten bekommen Sie von uns. Die abschließende Beurteilung liegt beim Finanzamt.