Hausmeisterservice: Aufgaben, Kosten und was umlagefähig ist
Stand: 5. November 2026
Ein Hausmeister fällt meist erst auf, wenn er fehlt: Die Kellerlampe ist seit drei Wochen kaputt, die Mülltonnen stehen noch an der Straße, und die Verwaltung bekommt die Anrufe.
Bevor Sie einen Dienst beauftragen, lohnen sich drei Fragen: Was soll er genau machen, wie viel Zeit braucht das, und was davon darf auf die Mieter umgelegt werden? Die letzte Frage entscheidet oft über den Ärger in der Abrechnung.
Was ein Hausmeisterservice macht
Der Kern ist der regelmäßige Kontrollgang. Dazu kommen die kleinen Arbeiten, die sonst liegen bleiben.
- Kontrollgang durch Haus, Keller, Tiefgarage und Außenanlagen, mit Mängelmeldung und Foto
- Leuchtmittel tauschen, Türschließer nachstellen, Schilder anbringen
- Mülltonnen bereitstellen und zurückräumen, Müllplatz sauber halten
- Hof, Zuwege und Fahrradraum kehren, Hofeinläufe freihalten
- Zählerstände ablesen und Handwerkern nach Absprache öffnen
Was ein Hausmeister nicht machen sollte
Arbeiten an Elektroinstallation, Wasser, Gas und Heizung gehören zu einem eingetragenen Fachbetrieb, ebenso Maler-, Fliesen- und Dacharbeiten. Brand- und Rauchschutztüren wartet ein Sachkundiger. Eine Inspektion des Spielplatzes nach DIN EN 1176 ist mehr als ein Blick beim Kontrollgang.
Bei den Rauchwarnmeldern ist es in Bayern so geregelt: Die Eigentümer mussten die Wohnungen ausstatten, die Betriebsbereitschaft sichern nach Art. 46 der Bayerischen Bauordnung die unmittelbaren Besitzer, also meist die Mieter, es sei denn, der Eigentümer übernimmt das selbst. Klären Sie am besten ausdrücklich, wer das macht.
Wovon die Kosten abhängen
Wir rechnen nach Zeit ab. Für ein Haus mit acht bis zwölf Parteien reichen für Kontrollgang und Mülltonnen meist eine halbe bis eine Stunde pro Woche. Das sind im Monat mit 4,33 Wochen rund 2 bis 4,5 Stunden, die sich auf alle Wohnungen verteilen.
Kleinarbeiten kommen nach Aufwand dazu. Liegt die Treppenhausreinigung am selben Tag, verbinden wir beides. Nach der kostenlosen Begehung nennen wir Ihnen einen festen Monatspreis.
Was sich auf Mieter umlegen lässt
Hauswartkosten sind nach § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung umlagefähig, aber nur soweit sie nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Übernimmt der Hausmeister Arbeiten, die schon als eigene Betriebskosten abgerechnet werden, etwa Gartenpflege oder Hausreinigung, dürfen sie nicht doppelt in der Abrechnung stehen.
Bestreiten Mieter den Anteil, muss der Vermieter die Kosten so aufschlüsseln, dass sich die nicht umlagefähigen Teile herausrechnen lassen (BGH, 20.02.2008, VIII ZR 27/07). In dem Fall hatte die Vermieterin pauschal zehn Prozent abgezogen. Auch eine Notdienstpauschale an den Hausmeister ist nicht umlagefähig, sie zählt zu den Verwaltungskosten (BGH, 18.12.2019, VIII ZR 62/19).
Wir rechnen deshalb jede Kostenart in einer eigenen Position ab. Die Zuordnung im einzelnen Mietverhältnis treffen Sie, sie hängt am Mietvertrag.
| Kostenart | Norm BetrKV | Beispiele |
|---|---|---|
| Hauswart | § 2 Nr. 14 | Kontrollgänge, Mülltonnen, Kehren |
| Gartenpflege | § 2 Nr. 10 | Rasen, Hecken, Beete, Laub |
| Gebäudereinigung | § 2 Nr. 9 | Treppenhaus, Keller, Tiefgarage |
| Nicht umlagefähig | keine Umlage | Reparaturen, Austausch defekter Teile, Begleitung von Handwerkern, Notdienstpauschale |
Worauf Sie beim Vertrag achten sollten
Ein Angebot über „Hausmeistertätigkeiten nach Bedarf“ lässt sich weder prüfen noch abrechnen. Verlangen Sie stattdessen:
- Ein Leistungsverzeichnis mit Rhythmus je Aufgabe
- Getrennte Positionen für umlagefähige Arbeiten und Reparaturen
- Einen Nachweis je Kontrollgang, mit Datum und Foto
- Schlüssel nur gegen Protokoll und eine klare Regel, welche Räume betreten werden
- Monatliche Kündigung statt langer Laufzeit
- Eine klare Aussage, was im Notfall passiert und welcher Fachbetrieb gerufen wird
Häufige Fragen
Was kostet ein Hausmeisterservice?
Wir rechnen nach Zeit ab. Für ein Haus mit acht bis zwölf Parteien sind das meist 2 bis 4,5 Stunden im Monat, ohne Kleinarbeiten. Den genauen Preis nennen wir nach der kostenlosen Begehung.
Sind Hausmeisterkosten auf Mieter umlagefähig?
Zum Teil. Kontrollgänge, Mülltonnen und Kehren in der Regel ja, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Reparaturen, der Austausch defekter Teile und Verwaltungsaufgaben nein. Deshalb gehört beides in getrennte Positionen.
Kann ich Hausmeisterkosten von der Steuer absetzen?
Selbstnutzende Eigentümer und Mieter können ihren Anteil nach § 35a EStG geltend machen, über die Abrechnung oder eine Bescheinigung der Verwaltung: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 4.000 € im Jahr bei haushaltsnahen Dienstleistungen und 1.200 € bei Handwerkerleistungen. Den Lohnanteil weisen wir getrennt aus. Die abschließende Beurteilung liegt beim Finanzamt.
Wie oft sollte ein Hausmeister kommen?
Meist einmal pro Woche, bei kleineren Häusern vierzehntägig. Nach Sturm oder Starkregen kommen wir auf Anruf zusätzlich.