Muss eine Tiefgarage einmal im Jahr gereinigt werden?
Stand: 5. November 2026
In Eigentümerversammlungen fällt oft der Satz, die Tiefgarage müsse einmal im Jahr gereinigt werden, sonst gebe es Ärger mit dem Gutachter. Ganz so stimmt das nicht, falsch ist es aber auch nicht.
Ein Gesetz, das eine jährliche Reinigung vorschreibt, gibt es nach unserer Kenntnis nicht. Die jährliche Nassreinigung stammt aus den Fachempfehlungen zur Instandhaltung von Tiefgaragen und steht oft im Instandhaltungsplan. Wer sie auslässt, riskiert vor allem Schäden am Beton, die zu den teuersten Sanierungen einer Eigentümergemeinschaft gehören.
Was in Bayern vorgeschrieben ist
Die bayerische Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) nennt keinen Reinigungsturnus. Sie teilt Garagen nach der Nutzfläche ein: bis 100 m² Kleingarage, über 100 bis 1.000 m² Mittelgarage, darüber Großgarage. An dieser Einteilung hängt, welche Prüfungen gelten.
Bei Mittel- und Großgaragen verlangt die Sicherheitsanlagen-Prüfverordnung (SPrüfV) wiederkehrende Prüfungen innerhalb von drei Jahren, soweit die Anlagen vorgeschrieben sind. Das betrifft etwa Lüftung, CO-Warnanlage, Rauchabzug, Sprinkler und Brandmeldeanlage. Die Bescheinigungen sind mindestens fünf Jahre aufzubewahren. Das sind die Berichte, die viele meinen, wenn sie von einem Gutachten sprechen. Geprüft wird dabei die Technik, nicht der Boden.
Woher die jährliche Reinigung kommt
Die maßgebliche Fachregel für solche Bauwerke ist das Merkblatt „Parkhäuser und Tiefgaragen“ des Deutschen Beton- und Bautechnik-Vereins. Die „Münchner Runde“, eine Kommentierung dazu, schreibt mit Stand Februar 2024: Der Tragwerks- oder Fachplaner muss bei Neubau und Instandsetzung einen Instandhaltungsplan vorgeben, und dieser sollte jährliche Nassreinigungen festlegen.
Auch Hersteller von Parkhausbeschichtungen empfehlen, die Flächen mindestens einmal im Jahr nass zu reinigen und Streusalzrückstände nach der Frostperiode zu entfernen. Unter dem Schmutz sind Risse in einer Beschichtung außerdem schwer zu sehen.
Für Ihre Garage heißt das: Sehen Sie in den Instandhaltungsplan und die Wartungsunterlagen. Steht dort eine jährliche Reinigung, gilt sie für Ihre Anlage. Gibt es keinen Plan, ist einmal im Jahr trotzdem der übliche Maßstab. Was genau für Ihr Bauwerk gilt, beantwortet der Planer oder ein Sachverständiger, dieser Artikel ist keine Rechtsberatung.
Wann ein Ingenieur die Garage ansehen sollte
Die Reinigung ersetzt keine Bauwerksprüfung. Die Richtlinie VDI 6200 empfiehlt für Gebäude regelmäßige Überprüfungen der Standsicherheit. Das Magazin des Verwalterverbands VDIV nennt für Tiefgaragen eine Inspektion durch eine neutrale Fachperson einmal im Jahr während der Gewährleistung, danach kann das Intervall je nach Zustand länger werden. Das ist Sache von Ingenieuren und Sachverständigen, nicht der Reinigungsfirma.
Unser Beitrag dazu: eine saubere Fläche, auf der man Risse und feuchte Stellen überhaupt sieht, und Fotos von allem, was uns beim Einsatz auffällt.
Warum das Streusalz der eigentliche Grund ist
Autos bringen im Winter Schneematsch mit Tausalz in die Garage. Das Wasser verdunstet, das Salz bleibt liegen und zieht mit der nächsten Nässe in den Beton. Erreichen die Chloride die Bewehrung, beginnt sie zu rosten. Von außen sieht man das lange nicht. Besonders gefährdet sind Fahrgassen, Rampen sowie die Füße von Stützen und Wänden.
Eine Reinigung holt das Salz von der Fläche, bevor der nächste Winter neues bringt. Die wichtigste liegt deshalb im Frühjahr, sobald kein Streusalz mehr fällt, meist im März oder April.
| Wann | Was |
|---|---|
| Frühjahr | Gründliche Reinigung, die Stellplätze sind dafür frei |
| Monatlich bis vierteljährlich | Fahrgassen und Stellplätze kehren, je nach Größe und Nutzung |
| Herbst | Rinnen, Einläufe und Rampe von Laub befreien, damit das Wasser im Winter abfließt |
| Bei jedem Einsatz | Schäden und feuchte Stellen mit Foto an die Verwaltung melden |
Vor der Nassreinigung die Abläufe klären
Wasser aus einer Tiefgarage enthält Öl, Reifenabrieb und Salz. Ob und wie es in den Kanal darf, regelt die Entwässerungssatzung der Gemeinde. In München ist das Einleiten von Reinigungsabwasser aus Tiefgaragen zum Beispiel genehmigungspflichtig, und mineralölhaltiges Wasser braucht einen Leichtflüssigkeitsabscheider. Außerdem muss klar sein, wohin die Bodenabläufe führen: in den Schmutzwasserkanal, in den Regenwasserkanal oder in eine Versickerung.
Die Nassreinigung übernehmen wir selbst. Ob und wie sie in Ihrer Garage geht, klären wir bei der Besichtigung, zusammen mit dem Bodenbelag und den Abläufen. Wo sie nicht erlaubt oder nicht möglich ist, reinigen wir trocken und nehmen Flecken gezielt auf.
Was ein Nachweis bringt
Wird eine Garage später begutachtet oder gibt es Streit um einen Schaden, zählt, was sich belegen lässt. Ein Instandhaltungsplan hilft wenig, wenn niemand zeigen kann, dass er eingehalten wurde. Wir halten deshalb jeden Einsatz mit Datum und Fotos fest. Die Nachweise gehören zu den Akten der Verwaltung, neben die Prüfbescheinigungen.
Häufige Fragen
Ist die jährliche Reinigung der Tiefgarage Pflicht?
Eine gesetzliche Pflicht gibt es nach unserer Kenntnis nicht. Die bayerische Garagenverordnung und die Prüfverordnung nennen keinen Reinigungsturnus. Verbindlich wird die jährliche Reinigung, wenn sie im Instandhaltungsplan, im Wartungsvertrag oder in einem Beschluss der Eigentümer steht.
Braucht man für die Reinigung ein Gutachten?
Nein. Die Prüfberichte bei Mittel- und Großgaragen betreffen die Technik, etwa Lüftung und CO-Warnanlage. Den Zustand des Betons beurteilt ein Ingenieur oder Sachverständiger. Unsere Fotos können dabei helfen, ein Gutachten ersetzen sie nicht.
Wann sollte die Tiefgarage gereinigt werden?
Am wichtigsten ist das Frühjahr, sobald kein Streusalz mehr fällt, meist im März oder April. Ein zweiter gründlicher Durchgang im Herbst hält Rinnen und Einläufe vor dem Frost frei.
Was kostet die Reinigung einer Tiefgarage?
Wir rechnen nach Zeit ab. Eine Garage mit 20 Stellplätzen braucht zum Kehren meist zwei bis drei Stunden. Die Frühjahrsreinigung dauert länger. Den Preis für Ihre Garage nennen wir nach der kostenlosen Besichtigung.
Wer bezahlt die Reinigung?
In der Eigentümergemeinschaft läuft sie über das Hausgeld. Bei Vermietung ist sie in der Regel als Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung umlagefähig, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Sind die Stellplätze getrennt vermietet, gehören die Kosten meist zu den Stellplätzen. Wir rechnen die Garage deshalb als eigene Position ab.